ACQUISTO - Studio Iovine - Commercialista Roma

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DEGLI IMMOBILI

Per determinare l'ammontare delle imposte da sostenere per acquistare un immobile, è essenziale porsi alcune domande:

• Chi è il venditore?
  

• Su quale valore si calcolano le imposte?
  

• Quali sono i requisiti per ottenere le Agevolazioni Prima Casa?
  

CHI E IL VENDITORE ?
Quando si acquista da un'impresa, occorre innanzitutto capire se la vendita è soggetta o meno ad iva. La regola generale è che la cessione di fabbricati ad uso abitativo è esente da iva, quindi nella maggioranza dei casi non ci sarà differenza se acquistiamo da un privato o da un'impresa. Le imposte da pagare saranno pertanto, in ambo i casi Imposta di Registro al 9% (minimo 1.000 euro), Imposte Ipotecaria e Catastale in misura fissa di 50 euro. Se acquisto con i benefici prima casa l'Imposta di Registro sarà del 2%, Imposte Ipotecaria e Catastale in misura fissa di 50 euro.
L'acquisto è invece soggetto ad iva quando il venditore è un'impresa costruttrice o di ripristino che vende entro 5 anni dall'ultimazione dela costruzione (oppure anche dopo i 5 anni per scelta dell'impresa); in caso di vendita di alloggi sociali per la quale il venditore scegli di sottoporre l'operazione ad iva. Le imposte da pagare sono l'Iva 10% (oppure 22% per A1, A8, A9), Imposte di Registro, Ipotecaria e Catastale in misura fissa di 200 euro. Se acquisto come prima casa l'Iva sarà del 4%, le Imposte di Registro, Ipotecaria e Catastale in misura fissa di 200 euro.

SU QUALE VALORE SI CALCOLANO LE IMPOSTE (BASE IMPONIBILE)?
Quando la vendita è soggetta ad iva, non ci sono dubbi, la base imponibile su cui calcolare le imposte (nello specifico l'iva) è il Prezzo di Cessione dell'immobile. E' doveroso ricordare che qualora il prezzo di cessione indicato nell'atto (e nella relativa fattura) sia diverso da quello effettivo, venditore e compratore sono responsabili in solido per il pagamento della differenza dell'iva e della relativa sanzione.
Nel caso di acquisto di immobile ad uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni, è possibile utilizzare come base imponibile il cosidetto Prezzo-Valore in luogo del prezzo a cui effettivamente è avvenuta la cessione. I vantaggi sono notevoli perchè spesso il prezzo di cessione è superiore al prezzo-valore; quest'ultimo è infatti deteminato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 120 (o 110 per la prima casa).
Si può applicare il prezzo-valore a condizione che:

• il fabbricato sia ad uso abitativo (quindi solo abitazioni e relative pertinenze con o senza requisiti prima casa; anche nei casi di acquisto di usufrutto e nuda proprietà o di acquisto in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto);
  

• l'acquirente sia un privato che non agisce nell'esercizio dell'attività commerciale o professionale;
  

• l'acquirente chieda espressamente al notaio di applicare il prezzo-valore all'atto di compravendita;
  

• le parti indichino nell'atto di compravendita il prezzo effettivo a cui è avvenuta la cessione.
  

Come detto il prezzo-valore si applica anche all'acquisto delle pertinenze (anche con atto separato) purchè queste siano dotate di un'autonoma rendita catastale, siano effettivamente accessorie rispetto al bene principale e nell'atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.   

I REQUISITI PER BENEFICIARE DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Per acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa occorre che:

• l'immobile acquistato sia classificato da A2 ad A7 e A11. Sono esclusi A1, A8 ed A9. Per le pertinenze C2, C6 e C7 limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria;
  

• l'immobile si trovi nel comune di residenza dell'acquirente o questi si impegni a trasferire la residenza entro 18 mesi.
  

• dal 2016 il beneficio prima casa è esteso anche ai possessori di immobile già acquistato con il medesimo beneficio purchè nell'atto di acquisto risulti l'impegno a vendere la "vecchia" abitazione entro 1 anno dal nuovo acquisto. L'acquirente che dovesse successivamente rendersi conto di non poter rispettare l'impegno può, entro un anno dall'acquisto, presentare apposita istanza all'Agenzia delle Entrate dichiarandosi impossibilitato a vendere e chiedendo il ricalcolo delle imposte e dei relativi interessi (senza applicazione della sanzione del 30%).